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重大意义!多部委史无前例的密集表态稳房地产!

   日期:2022-03-25     作者:盛世康园    评论:0    
核心提示:重大意义!多部委史无前例的密集表态稳房地产!



3.16,勘称中国楼市的转折点!

一日之内,七部委齐发声,史无前例的密集表态稳房地产,着实的罕见。

如此高频率、高密集、大规模、强策略的资本、金融、货币、信贷、税收、并购、人口政策推送,自1981年以来,过去40年,实属首次。毫无疑问,稳定房地产,已经上升国家高度。

3月16日,国金委率先表态化解房企债务风险,随后央行、银保监会、财政部、外汇局、证监会、发改委迅速开会和发文,纷纷表态稳定范地产,扶持房地产平稳健康发展。

七部委的密集表态,以并购、信贷、资本、融资、外资、房地产税、人口政策领域,重点在于积极化解房企风险,提振房地产信心,促进楼市三稳(稳房价、稳地价、稳预期)。

一、国金委提出要及时研究和出台有力有效的防范化解风险应对方案,提出向新发展模式转型的配套措施。积极出台对市场有利的政策,慎重出台收缩性政策,必要时进行问责。

、银保监会明确:要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,持续完善“稳地价、稳房价、稳预期”房地产长效机制,积极推动房地产行业转变发展方式,鼓励机构稳妥有序开展并购贷款,重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目,促进房地产业良性循环和健康发展。从此类表述可以看出,银保监会后续会有两条线的工作。长线看,要鼓励房企和行业走新发展模式。短线看,要强化并购贷款业务加快不良资产出清。此类表述,对于短期和中长期房地产业等健康发展具有积极的作用。

三、证监会明确:积极配合相关部门有力有效化解房地产企业风险。从这里可以看出,后续在发债、债务处置、鼓励机构投资者持股等方面,预计会形成更多的支持性政策。
四、财政部明确:房地产税改革试点依照全国人大常委会的授权进行,一些城市开展了调查摸底和初步研究,但综合考虑各方面的情况,今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。类似表述说明,一些改革的速度可以适当放缓,时机不成熟。类似房地产税改革放缓的做法,综合了当前各方面的情况,对于房地产市场来说无疑也是一个利好。
五、外汇局明确:配合有关部门促进房地产市场健康稳定发展。此类表述对于房企美元债、房企海外业务等都会产生积极的影响。
六、央行明确:坚持稳中求进,防范化解房地产市场风险。此类表述也说明,近期央行工作除了在房贷等金融政策上要发力,在防范化解房地产市场风险方面也会积极推进。

正当国家对房地产保持调控力度,实施严控期间。不到三个月时间,国家对房地产行业的调控、政策已经发生剧烈的转变。国家政策力挺房地产,背后与当前国内外的形势,有直接关系。

房地产与每次危机都有间接、直接的关系。中国出现经济危机的1997年、2002年、2008年、2014年、2020年,解决的措施就是扶持房地产,让房地产对冲风险。

究竟释放出什么重要的信号、意义?

第一、如此密集对于房地产业进行表态,且体现了放松和支持房地产的信号,说明房地产地位之高、市场影响之大,对于房地产业具有积极的意义。春雷一声响,万物齐生长,其对于房企的业务开展和购房者的入市等都有积极的作用,有助于房地产市场行业的积极健康发展。
第二、如此密集表态,自然不是务虚的,预计3月下旬就会有各类新的扶持新政策。各类政策的出台节奏将更快、扶持的力度将更大,将为房地产业带来积极的动力。另外,此类表态,也说明金融财政部门对于房地产市场尤其是金融方面的关注。其对于后续各省市金融财政部门房地产工作将产生积极的指导作用,各地一城一策政策上也会积极落实。
第三、此前地产股遭遇了持续性的看空和下降,而此次五部委表态以及既有房地产政策效应的释放,将为3月份以及上半年房地产业发展提供积极支持,后续包括房地产行情、地产股、市场预期、市场秩序等,都会朝着健康方向发展。

之后,下一步房地产政策会怎么走?

其一是部委主动、积极配合,出台稳定经济、振兴房地产的政策。

其二是地方不再羞羞答答、瞻前顾后的出台刺激楼市政策,会争先恐后、公开的推出有力的促进住房消费,稳定楼市的政策方案。

其三是货币政策要主动应对,全面降准、降息,二次到三次。

其四是放水,发1万亿-2万亿元的住房消费资金,M2、新增贷款大幅度上升。

其五是房贷放水、利率全面下降,首套首付下降到20%、第二套首付下降到30%,取消认房又认贷,允许本市家庭购买第三套。

其六是取消或调整不合时宜的管制措施,限价、限签、限售、限离、限企、限购、限贷、指导价。

其七是房地产交易、土地交易的税费免减、二手房转让5改2免征、购房补贴、人才落户、二三孩家庭可以购买第三套房。

其八是保障房、棚户改造货币化安置。

其九是商品房预售条件放开,商品房预售资金监管放松。

其十是三道红线、房地产集中贷款制度放松,房企融资放开,并购贷、开发贷、委托贷放松,银行信贷加快,发债等融资放松。

其十一是要求国企、央企、民营房企收购兼并债务风险房企。要求国企、央企入股债务风险房企。地方回购债务风险房企的土地。地方回购爆雷房企项目、楼盘,转成安置房、保障房。

其十二是房地产税试点暂时不开征。

房地产能否走出低谷,见底回暖复苏

目前,表态是表态,未来,行动是行动。房地产能否走出低谷,见底回暖复苏,关键是后续的是否大规模、是否出大刺激,是否及时全面跟进、全面落实到位,还需要待观察。

中国房地产能否绝地重生,扭转下行大势,房企能否不再爆雷,走出债务危机的魔咒,关键是取决于八个方面。

其一是刺激、救市、救助的规模与范围,是大规模的,还是小规模的。

其二是刺激、救市、救助的对象,是对房地产行业,还是对债务风险的房企。

其三是刺激、救市、救助的政策重心,是房地产行业,还是不限于房地产。

其四是刺激、救市、救助的政策目标,是防范、化解房企风险,还是让行业重新回到火爆状态。

其五是刺激、救市、救助的政策手段,是单一的,还是组合拳。

其六是刺激、救市、救助的政策执行,是上下及时执行、到位,还是执行、落实不到位。

其七是刺激、救市、救助的政策时效,是短期的,还是中长期的。

其八是刺激、救市、救助的政策力度,是大刺激,还是小刺激。

一旦实施强刺激、大救市,预计上半年房地产市场交易会明显恢复,下半年房地产投资、开发、成交、景气度会明显上升。目前靠基建、制造业、非住房消费、出口可能无法扭转经济下滑趋势,确保经济与社会稳定局面。

部分城市回暖苗头显现

各城市房价水平到达历史底部,但部分城市已有回暖征兆。

 

比如四大一线城市普涨,新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%,其中北京、上海、广州和深圳分别上涨0.6%、0.5%、0.6%和0.4%,二手住宅价格涨幅比上月扩大0.4个百分点。一线城市已经进入到了二手房成交为主流的房地产市场,上海、北京、广州包揽二手房涨幅TOP3。


表:70城新房和二手房价环比涨幅前十

数据来源:国家统计局


二线城市中,涨幅居前的城市多为省会城市及强二线城市,西安是唯一新房同环比涨幅TOP10 中均出现的二线城市。

 

此时的房地产类似于五年前,房地产市场周期性轮动,城市房价轮动上涨。具体而言,一线城市市场率先转暖,然后二线城市渐次崛起,随后在棚改货币化安置的助力下,三四线城市市场全面转暖。

 

从目前市场行情来看,上涨城市具备哪些特征?西安便是典型的样本城市。

 

供求关系是决定西安房地产市场热度的核心因素。“七普”数据显示,截至2020年,西安全市常住人口总量达到1295万人,较“六普”增加448万。如果持续供不应求,市场将会步入上升周期。2022年2月,西安新建商品住宅成交面积52万平方米,而供应面积仅为36万平方米,供求比降至0.69。

 

西安属于供应主导型市场,尤其是主城区,基本处于“断供”状态,再加上新盘入市严格“限价”,一二手房倒挂进一步加剧购房者的抢房心态,造就了“一房难求”的营销盛况。西安更是在2月末频现“千人摇”盛况,多个项目开盘即售罄。


图:2020年1月至2022年2月西安商品住宅供求情况(单位:平方米)

数据来源:CRIC


从新房市场周成交数据也可以看出,整体成交走势延续小幅下行趋势,但东南沿海核心二三线城市和基本面良好的内陆二线城市已出现回暖苗头。以武汉、杭州、青岛、北京、扬州等为典型代表,杭州、青岛第11周环比涨幅均超20%,一线城市中北京第11周环比涨幅也达18%。回落城市以基本面较差的三四线城市为主,长沙、南京则迎来阶段性回调期。


图:全国重点城市2022年3月以来周度商品住宅成交面变动情况(单位:万平方米)

数据来源:CRIC


房地产实在太重要、太大了、太复杂,对中国经济、产业、地方财政的影响非常巨大。

其一是房地产对经济拉动力、GDP增长达到30%以上

其二是拉动57个相关产业

其三是提供1个亿的就业

其四是65%-70%的地方财政收入

其五是房地产业作为支柱、主导和先导三大产业地位,是不可改变的事实。

尊重经济规律、尊重市场现实,短期看,房地产业不能简单地打压和抑制,避免大盘崩溃,防止产业瘫痪。要想让房地产长期健康平稳发展,维持房价、地价、市场预期稳定,必须要建立长期稳定的住房政策,出台《住宅法》。

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